Верховный Суд отметил, что отсутствие нового заявления арендатора на применение такой льготы в период аренды того же помещения нельзя расценить как основание для ее прекращения
По мнению одного из экспертов «АГ», определение ВС РФ имеет очень важное значение для инвалидов, общественным объединениям которых органы власти и местного самоуправления оказывают содействие и помощь, а также имущественную поддержу. Другой полагает, что Суд фактически указал на приоритет норм, определяющих основные условия и целеполагание управления публичной собственностью, над процедурными нормами.
Верховный Суд вынес Определение № 306-ЭС24-12418 по делу № А12-3432/2023, в котором разъяснил порядок предоставления социально направленным общественным организациям льгот по аренде муниципальных помещений.
Департамент муниципального имущества администрации Волгограда по договорам от 29 января 2020 г. и от 5 февраля 2021 г. предоставил Волгоградской региональной общественной организации инвалидов «Союз поколений» муниципальное нежилое помещение в аренду по льготной ставке в размере 10% от определенной по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы объекта. Такая мера поддержки была предусмотрена решением Волгоградской городской думы от 24 декабря 2014 г. № 24/719 «Об установлении размера арендной платы за пользование объектами муниципального недвижимого имущества Волгограда».
Согласно акту проверки от 7 декабря 2021 г. организация соответствовала категории арендаторов, имеющих право на льготу, поскольку она использовала помещение под размещение некоммерческой организации инвалидов, не имела задолженности по арендной плате, заключила договоры с ресурсоснабжающими организациями. 27 декабря того же года стороны вновь подписали договор аренды вышеуказанного помещения для размещения организации инвалидов, который вступал в силу с даты его подписания и распространял свое действие на отношения сторон, возникшие с 29 ноября 2021 г., и действовал по 28 октября 2022 г. По условиям договора, размер арендной платы за пользование недвижимостью в соответствии с отчетом от 15 октября 2021 г. об определении рыночной стоимости арендной платы составил 16,8 тыс. руб. в месяц. Стороны предусмотрели порядок, сроки перечисления арендной платы и ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пеней в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
После прекращения действия договора арендатор возвратил арендодателю помещение по акту от 10 февраля 2023 г. Однако Департамент муниципального имущества обратился в суд с иском к организации, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ею обязательства по внесению арендной платы в период действия договора и по оплате пользования за период после истечения установленного в договоре срока. Он потребовал взыскать с бывшего арендатора 160 тыс. руб. долга по арендной плате за период с 1 января 2022 г. по 28 октября 2022 г., свыше 58 тыс. руб. долга за фактическое пользование помещением в период с 29 октября 2022 г. по 10 февраля 2023 г., 24,4 тыс. руб. пени и 6,5 тыс. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В отзыве на иск ответчик указал, что он имеет право на установление арендной платы в льготном размере – 10% от определенной по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы объекта, заявление о предоставлении льготы было направлено Департаменту 6 сентября 2021 г. Организация отметила, что вносила арендную плату в льготном размере в установленный договором срок, а 23 декабря 2022 г. уведомила арендодателя о прекращении договора аренды помещения, которое истец принял по акту только в феврале 2023 г.
В свою очередь, Департамент возражал против этого со ссылкой на то, что по спорному договору аренды от 28 декабря 2021 г. нет оснований для применения льготы при исчислении арендной платы, поскольку организация в период действия этого договора не подала соответствующее заявление. Согласно Порядку предоставления льгот по арендной плате за пользование муниципальным недвижимым имуществом Волгограда, утвержденному решением городской Думы от 26 февраля 2020 г. № 18/401, основанием для предоставления льготы служит подача соответствующего заявления. По предшествующим договорам аренды того же помещения ответчик обращался с соответствующими заявлениями, поэтому Департамент распоряжением от 22 января 2021 г. предоставил ему льготную арендную плату на период с 29 января 2020 г. по 28 декабря 2020 г. и распоряжением от 13 декабря 2021 г. – на период с 29 декабря 2020 г. по 28 ноября 2021 г. В обоих случаях этому предшествовала проверка арендатора на соответствие условиям для предоставления льготной арендной платы.
Суд прекратил производство по делу в части требования о выселении ответчика ввиду отказа Департамента от такого требования, поскольку помещение было возвращено арендодателю. При этом он взыскал 242 тыс. руб., в том числе 160,7 тыс. руб. долга по арендной плате, за период с 1 января 2022 г. по 28 октября 2022 г., пени за ряд периодов (исключив срок действия моратория, введенного постановлением Правительства РФ от 28 марта 2022 г. № 497), 58 тыс. руб. долга за фактическое пользование арендованным имуществом, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 29 октября 2022 г. по 10 апреля 2023 г. В остальной части иска было отказано. Такое решение устояло в апелляции и кассации.
Суды пришли к выводу, что для получения льготы по арендной плате арендаторы, указанные в решении Волгоградской городской Думы № 24/719, должны подать соответствующее заявление в срок не позднее 12 месяцев со дня заключения договора аренды. Согласно п. 2.1 Порядка условиями предоставления льготы являются соответствие необходимой категории арендаторов; наличие действующего договора на дату подачи заявления; отсутствие фактов использования арендуемого имущества не по целевому назначению, передачи в пользование третьим лицам; наличие договоров, обеспечивающих ресурсоснабжение; отсутствие предоставления льготы по иным основаниям; отсутствие процедуры ликвидации арендатора, а также задолженности по арендной плате, штрафным санкциям.
Согласно п. 2.4.2 Порядка арендодатель при получении этого заявления проводит проверку арендатора на соответствие указанным требованиям, результаты которой отражаются в акте. Поскольку ответчик не доказал подачу заявления о предоставлении льготы по арендной плате с документальным обоснованием наличия льготы именно по договору от 28 декабря 2021 г., нет оснований для расчета арендной платы в льготном размере. Акт проверки от 7 декабря 2021 г., подтверждающий соответствие организации категории арендаторов, имеющим право на льготную арендную плату, составлен Департаментом до подписания сторонами договора от 28 декабря 2021 г. Поскольку ответчик не внес арендную плату в размере рыночной ставки арендной платы, с него нужно взыскать задолженность и штрафные санкции.
Изучив кассационную жалобу организации и материалы дела, Верховный Суд напомнил, что условия и правила предоставления публичного имущества в аренду могут быть предусмотрены федеральным законодательством и НПА соответствующего публичного правового образования. В рассматриваемом случае ответчик является некоммерческой социально ориентированной организацией инвалидов, созданной для защиты прав и законных интересов последних, обеспечения им равных с другими гражданами возможностей, решения задач общественной интеграции инвалидов. В силу положений Закона о некоммерческих организациях и Закона о соцзащите инвалидов государство, муниципальные образования оказывают общественным объединениям инвалидов содействие и материальную, техническую и финансовую помощь. Оказание имущественной поддержи организациям инвалидов органами госвласти и местного самоуправления может осуществляться путем передачи без торгов таким организациям государственного или муниципального имущества для использования по целевому назначению, в том числе по льготным ставкам арендной платы.
В этом деле, заметил Суд, в качестве имущественной поддержки некоммерческим организациям инвалидов в Волгограде решением городской Думы № 24/719 установлена льготная ставка арендной платы за предоставленную в пользование муниципальную недвижимость. Спорное помещение предоставлено в аренду социально ориентированной организации инвалидов, оказывающей социальное обслуживание, поддержку и защиту инвалидов и людей пожилого возраста. При этом в период аренды по договорам от 29 января 2020 г. и от 5 февраля 2021 г. арендная плата была определена арендодателем в льготном порядке, установленном вышеуказанным решением городской Думы.
На основе заявления организации Департамент 7 декабря 2021 г. составил акт проверки арендатора, которым подтвердил, что он имеет право на льготу. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в спорный период пользования помещением на основании договора от 28 декабря 2021 г. арендатор перестал отвечать критериям, установленным для применения льготной ставки арендной платы. Между тем основанием для прекращения льготы является несоответствие арендатора этим критериям. Отсутствие нового заявления арендатора в период аренды того же помещения нельзя расценить как основание для прекращения такой льготы.
Нижестоящие суды, сославшись на отсутствие заявления арендатора на применение льготной ставки по договору от 28 декабря 2021 г., в нарушение требований ст. 170 АПК РФ не учли приведенные нормы законодательства о защите социально ориентированных некоммерческих организаций, а также доводы организации о том, что подписание 28 декабря 2021 г. договора аренды помещения на новый срок фактически являлось пролонгацией прежнего договора. У истца отсутствовали сомнения в соответствии социальной ориентированности арендатора и всем необходимым требованиям для установления льготной арендной платы, в том числе с учетом составления акта проверки от 7 декабря 2021 г., то есть уже в период действия спорного договора, условия которого стороны распространили на предыдущий период с 29 ноября 2021 г.
«Суды также не дали оценку доводу организации о том, что в период действия указанного договора аренды Департамент принимал арендную плату от организации в льготном размере, подтверждал правомерность внесения платы в данном размере, не предъявлял к арендатору претензий по поводу ненадлежащей оплаты, предъявление Департаментом после прекращения договора требования о взыскании платы в рыночном размере не соответствовало разумным ожиданиям организации инвалидов, добросовестно исполнявшей условия договора аренды», – заключил ВС, который отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Управляющий партнер МКА TA LEX, адвокат АП г. Москвы Андрей Торянников полагает, что определение ВС РФ имеет очень важное значение для инвалидов, общественным объединениям которых органы госвласти и местного самоуправления оказывают содействие и помощь, а также имущественную поддержу. «Формальный подход к разрешению спора судами нижестоящих инстанций привел к тому, что на “Союз поколений” была незаконно возложена обязанность по уплате арендной платы в размере, установленном для организаций, не имеющих соответствующих льгот. При этом основанием для ретроспективного перерасчета арендной платы стало отсутствие некоего заявления. ВС отметил, что организации инвалидов льгота по уплате арендной платы была предоставлена в соответствии с местными НПА, а заключение краткосрочных договоров по инициативе арендодателя не изменило статус организации инвалидов как получателя льготы. Да и сами обстоятельства заключения последнего по времени договора аренды свидетельствуют о том, что стороны распространили действие договора от 28 декабря 2021 г. на отношения, возникшие до его подписания, а именно начиная с 29 ноября 2021 г.», – заметил он.
Таким образом, по мнению эксперта, арендодатель подтвердил, что заявление организации инвалидов и проверка соответствия социальной ориентированности организации всем необходимым требованиям для установления льготной арендной платы от 7 декабря 2021 г. фактически являлись выполнением обязанности по подаче соответствующего заявления. «Кроме того, судьи ВС согласились с доводом организации о том, что подписание последнего договора аренды было фактически его пролонгацией, а так как организация инвалидов не утратила свой статус, то и необходимости в новом заявлении не было. Трактовка Судом законодательства об аренде полностью укладывается в ранее данные им разъяснения и находится в русле современной судебной практики. Непонятно лишь, почему потребовалось вмешательство высшего судебного органа для разрешения такого тривиального вопроса», – заключил Андрей Торянников.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников полагает, что Верховный Суд фактически указал на приоритет норм, определяющих основные условия и целеполагание управления публичной собственностью, над процедурными нормами. «Коль скоро на уровне федерального законодательства закреплен публичный интерес и гарантия в мерах поддержки организаций инвалидов, а на местном уровне определены ее конкретные формы, то процедурные нарушения не могут препятствовать такой поддержке. Дело в том, что публично значимая цель в поддержке таких организаций в рассматриваемом случае была достигнута. И, наоборот, довзыскание с организации инвалидов средств по рыночной ставке ей бы противоречило», – пояснил он.
Эксперт также обратил внимание на то, что ВС отметил и частноправовой аспект, незаслуженно оставленный без внимания нижестоящими судами. «Департамент принимал арендную плату в льготном размере, подтверждал правомерность ее внесения в данном размере, претензий не предъявлял, значит, добросовестная организация инвалидов разумно вправе была ожидать, что никаких дополнительных взысканий не последует и после окончания договора. Фактически в рассматриваемом деле можно увидеть частный случай применения принципа эстоппель – то есть запрета на противоречивое поведение для участников оборота. И хотя в данном случае предметом частноправовых отношений выступает госимущество, Суд не считает, что это обстоятельство исключает применение указанного принципа. И это очень хорошо», – подытожил Николай Сапожников.
