в Кировский районный суд г. Самары
г. Самара, пр. Кирова, д. 100
судья Полезнова А.Н.
истец:В.А.
ответчик:В.Н.
в лице представителя по доверенности —
юриста АБ “Антонов и партнеры”
Тихоновой Анны Робертовны,
адрес для направления корреспонденции:
443080, г. Самара, пр-т Карла -Маркса,
д. 192 офис 614
тел. 8-964-980-34-84
ВОЗРАЖЕНИЯ
на исковое заявления и пояснения к исковому заявлению
В производстве Кировского районного суда г. Самары гражданское дело по иску В.А. к В.Н. о взыскании задатка и штрафа.
Истцом заявлены исковые требования о взыскании с Ответчика суммы задатка, уплаченную по предварительному договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 20.07.2023 года в двойном размере в сумме 100 000 рублей, а также штрафа в размере 100 000 рублей за уклонение от заключения основного договора купли-продажи, предусмотренного условиями предварительного договора купли-продажи от 20.07.2023.
Сторона Ответчика с заявленными исковыми требованиями не согласна в полном объеме, полагая их необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Условие о предмете договора является существенным как при заключении основного договора, так и при заключении предварительного.
В соответствии с п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. №49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”, для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п.3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
В силу ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункта 1.1. спорного предварительного договора, стороны обязуются заключить в будущем Договор купли-продажи (далее- Основной договор):
- жилого дома общей площадью 163,7 кв.м., 3 этажа (далее — Жилой дом);
- бани, общей площадью 30 кв.м., кадастровый номер, 2 этажа, (далее -Баня);
- земельных участков, на которых расположены Жилой дом и Баня, общей площадью 500 кв.м.,
- кадастровый номер участка, категория земель:земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для коллективного садоводства (далее -Земельный участок 1);
- кадастровый номер участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для коллективного садоводства (далее -Земельный участок 2, а совместно -Земельные участки).
Согласно п.1.3. предварительного договора купли-продажи следует, что земельный участок принадлежит на праве собственности Стороне -1 на праве собственности на основании Свидетельства о праве собственности на землю от 24.04.1992.
Предмет договора относительно земельного участка не индивидуализирован, не согласован, отсутствует кадастровый номер объекта недвижимости, площадь участка и адрес его местонахождения.
Ответчику на праве собственности принадлежали следующие объекты недвижимости:
- жилой дом, площадью 163,7 кв.м., (основания признания права собственности — свидетельство о праве на землю; договор аренды земельного участка; технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства, выдан 09.08.2022);
- баня, площадью 30 кв.м.;
- земельный участок, площадью 500 +/- 16 кв.м., участок от 02.07.2009;
- земельный участок, площадью 299 +/-12 кв.м., (основания признания права собственности — договор аренды земельного участка от 15.07.2022; технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства, выдан 09.08.2022), собственность от 16.08.2022г.
Жилой дом расположен частично на обоих вышеуказанных земельных участках, баня на земельном участке, площадью 299 кв.м.
Исходя из текста предварительного договора купли-продажи следует, что Истцом приобретаются земельные участки, на которых расположен Жилой дом и Баня, общей площадь 500 кв.м. При этом, земельных участков с данной площадью в собственности Ответчика нет и не было.
Таким образом, из содержания предварительного договора купли-продажи невозможно установить его предмет, существенное условие договора сторонами не согласовано.
При указанных обстоятельствах предварительный договор купли-продажи является незаключенным. Незаключенная сделка не порождает никаких правовых последствий для сторон, является незаключенной с самого начала независимо от признания ее таковой судом. (ст. 54 ГК РФ).
Истцом в обоснование своих требований представлены сведения по фактически незаключенной сделке, которая сама по себе не порождает правовых последствий, не является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон.
Согласно ст. 162 ГК РФ, сделки, совершаемые в простой письменной форме, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.
В соответствии со ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
Согласно ч.2 ст. 380 ГК РФ, соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Требования Истца о возврате задатка, а также требование о взыскании штрафных санкций по мнению Ответчика не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, необоснованны и удовлетворению не подлежат.
В материалах дела отсутствуют доказательства получения Ответчиком денежных средств от Истца в счет оплаты задатка по предварительному договору купли-продажи.
Имеется подтверждение о переводе денежных средств двумя платежами по 10 000 рублей каждый от 13.07.2023 и 19.07.2023 на имя И.В. плательщиком по которым являлась В.А.. При этом, данный получатель платежей (И.А.) не является стороной по спорному предварительному договору купли-продажи. Ответчик данные денежные средства не получал. Взыскание и требования данной суммы с Ответчика по мнению последнего нецелесообразно и не обоснованно.
В случае необходимости у Истца есть право обратиться к получателю денежных средств по вопросу их возврата, в случае отказа возврата в добровольном порядке, также право обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения.
Получение денежных средств наличными в размере 30000 рублей (13.07.2023 года — 10000 рублей, 20.07.2023 года — 20000 рублей) Ответчиком также не признается, и в качестве задатка Истцом данные денежные средства Ответчику не передавались.
Представленная суду видеозапись, из которой усматривается передача М.К. (допрошенной ранее в судебном заседании в качестве свидетеля) “денежных купюр” Ответчику по мнению последнего также не может являться доказательством и быть принятой во внимание судом при вынесении решения. Представленная видеозапись не доказывает факт передачи денежных средств Ответчику в качестве задатка по спорному предварительному договору купли-продажи, кроме того, из видео невозможно определить подлинность и номинал купюр, передаваемых Ответчику.
Представленная суду аудиозапись, в которой мужской голос говорит о том, что задаток составил 50 000 рублей, из которых 20000 рублей переведены на банковскую карту также не может являться доказательством по делу, так как невозможно идентифицировать (установить принадлежность) голосов лиц, принимающих участие в разговоре на представленной аудиозаписи.
На основании изложенного, требования Истца о взыскании задатка с ответчика являются необоснованными, у истца остается право, в случае наличия оснований и доказательств, на обращение к Ответчику с требованием о взыскании неосновательного обогащения.
Изменение цены в основном договоре, а также сроков подписания передаточного акта объектов недвижимости оговаривались обеими сторонами предварительно, по устной договоренности, до даты заключения основного договора, данное обстоятельство подтверждено самой истицей в ходе судебного заседания.
Однако, основной договор купли-продажи между сторонами так и не подписан и не заключен, в связи с тем, что на момент его заключения обе стороны потеряли интерес к продаже и покупке спорных объектов недвижимости на тех условиях, которые прописаны в предварительном и основном договора купли-продажи, и не сошлись во мнениях относительно условий договора.
В настоящее время, спорные объекты недвижимости проданы Ответчиком иному лицу — Н.В., что подтверждается договором купли-продажи от 03.08.2023 года. Стоимость объектов недвижимости по договору составила 2700000 рублей, данная сумма установлена продавцом (Ответчиком), и покупатель (Н.В.) согласившись с данной суммой приобрела спорные объекты недвижимости. Нарушений со стороны ответчика в части установления указанной выше цены объектов недвижимости не имеется, так как ценовую политику определяет продавец, а покупатель лишь соглашается с ней, либо нет.
С учетом изложенного, сторона Ответчика полагает, что спорный предварительный договор купли-продажи является незаключенным, оснований для взыскания с Ответчика как задатка, так и штрафа, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь действующим законодательством,
ПРОШУ:
Отказать в удовлетворении исковых требований В.А. в полном объеме.
представитель Ответчика А.Р. Тихонова
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)
