Застройщик установил дополнительную плату из-за изменения фактической площади строящейся квартиры. ФАС сочла это антиконкурентной практикой. Три инстанции поддержали антимонопольный орган, но Верховный суд отменил принятые ими акты. ВС напомнил: не любое введение потребителя в заблуждение — это акт недобросовестной конкуренции.
Санкт-Петербургское управление ФАС установило, что застройщик «Балтийская жемчужина» в проектных декларациях, в договорах долевого участия и других документах неверно указал площадь квартир в строящемся ЖК. По мнению службы, этим он вводил потребителей в заблуждение и хотел получить преимущество на рынке. В связи с антиконкурентными действиями ФАС предписала компании перечислить в федеральный бюджет более 52,2 млн руб. полученного дохода.
«Балтийская жемчужина» обратилась в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительными решения и предписания ФАС (дело № А56-6783/2024). Но три инстанции поддержали позицию антимонопольного ведомства. Суды решили, что истец размещал в договорах заведомо недостоверную информацию о площади квартир для привлечения потребителей.
Застройщик направил жалобу в Верховный суд. В ней заявитель указал, что расхождения в площади квартир обусловлены допустимой строительной погрешностью, отклонения не превышали 5% и были предусмотрены в договорах. Также истец настаивал, что ведомство не привело доказательств получения им дохода за счет нарушения антимонопольного законодательства. Застройщик утверждал, что служба рассчитала сумму 52,2 млн руб. по дополнительным соглашениям к договорам участия в долевом строительстве, тогда как сама сумма доплаты за изменение площадей составила 1,8 млн руб.
По мнению экономколлегии, ФАС не проанализировала состояние рынка. Так, в материалах дела нет подтвержденной информации о продуктовых и географических границах товарного рынка, составе конкурентов, чьи права, по мнению управления, могли быть нарушены, и о других преимуществах застройщиков, кроме ценовой привлекательности, которые могут влиять на выбор покупателей. Без такой информации суды не смогли оценить выводы антимонопольного органа о получении застройщиком преимуществ за счет других участников рынка и о заблуждении потребителей, исключающем обращение к конкурентам.
Кроме того, нижестоящие инстанции не оценили, каким образом отклонение площади построенных квартир (от 1,4 до 2,5 кв. метров) могло повлиять на борьбу заявителя с конкурентами. ФАС также не смогла доказать, что, имея информацию об итоговой цене приобретаемой квартиры с учетом дополнительной площади, потребители выбрали бы других застройщиков. Сведений о ценовых предложениях других участников рынка в материалах дела нет.
Суд указал, что несущественное отклонение от согласованной площади не более чем на 5% и систематическое применение этого условия в договорах долевого строительства само по себе не говорит о недобросовестной конкуренции в действиях компании.
По мнению ВС, нижестоящие инстанции не установили все юридически значимые для дела обстоятельства, поэтому вывод о законности оспариваемых решений и предписания ФАС нельзя признать обоснованными. Принятые ранее судебные акты отменили, дело направили на новое рассмотрение.
Введение в заблуждение не говорит о недобросовестной конкуренции
Верховный суд прямо указал, что включение в договоры с участниками долевого строительства условия об изменении цены при несущественном отклонении от согласованной площади допустимо и не говорит о недобросовестной конкуренции. Но эта позиция ВС не означает, что изменение застройщиками площадей помещения в принципе не может быть признано актом недобросовестной конкуренции, отмечает юрист антимонопольной практики ALUMNI Partners ALUMNI Partners Федеральный рейтинг. группа АПК и сельское хозяйство группа Антимонопольное право группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право) группа Земельное право группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Интеллектуальная собственность (регистрация) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Недвижимость, земля, строительство (high market) группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение) группа Цифровая экономика группа Энергетика группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры) группа Комплаенс группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (консультирование: high market) группа Санкционное право группа Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика) группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал группа Международные судебные разбирательства Профайл компании × Мария Бардина. Подобные дела рассматривались и ранее, и суды в них поддерживали выводы антимонопольных органов (дело № А40-69652/2019, где отказали в передаче спора на рассмотрение экономколлегии). Но в рамках этого дела Санкт-Петербургское УФАС допустило нарушения, поэтому суд поддержал застройщика.
В любых подобных спорах антимонопольный орган обязан доказать, что действия нарушителя совершены для получения неконкурентного преимущества и причинения вреда хозяйствующим субъектам-конкурентам, говорит партнер антимонопольной практики BGP Litigation BGP Litigation Федеральный рейтинг. группа АПК и сельское хозяйство группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Банкротство (споры high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право) группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Международные судебные разбирательства группа Морское право группа Налоговое консультирование и споры (консультирование: mid market) группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право группа Антимонопольное право группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) группа Защита персональных данных группа Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры) группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (споры) группа Недвижимость, земля, строительство (mid market) группа Природные ресурсы группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Уголовное право группа Фармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение) группа Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика) группа Цифровая экономика группа Частный капитал группа Энергетика группа Интеллектуальная собственность (регистрация) 2место По количеству юристов 4место По выручке 14место По выручке на юриста Профайл компании × Ирина Акимова. Именно этот аспект — влияние поведения участников рынка на состояние конкуренции — и позволяет отграничить нарушения антимонопольного законодательства от гражданско-правовых споров и прочих отраслевых нарушений. Это можно выяснить только после тщательного анализа рынка, отметила юрист.
Хотя для рассматриваемых составов анализ проводится в усеченном объеме, с ФАС все же не снимается обязанность определить продуктовые и географические границы рынка и состав его участников. Кроме того, Верховный суд обратил внимание, что регулятор должен обосновать механизм влияния поведения застройщика на состояние конкуренции, то есть как это могло повлиять на борьбу заявителя с конкурентами, продолжает Акимова.
Позиция ВС должна привлечь внимание судов к вопросу о доказанности в таких делах причинно-следственной связи между вменяемой ответчику моделью поведения и негативными последствиями, включая возможные.
Экономколлегия также не согласилась считать антиконкурентным доходом всю выручку застройщика по договорам с покупателями квартир, говорит партнер, соруководитель антимонопольной практики Delcredere Delcredere Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа Антимонопольное право группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) группа Банкротство (споры high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал Профайл компании × Олег Москвитин.
Видимо, незаконный доход если и имел место, то, по логике ВС, составлял лишь доплату за дополнительную площадь реализованных квартир после перемера сданного жилья.
